Dubben over nul-op-de-meter

Geplaatst op:
21-07-2016

Nul-op-de-meterrenovaties zullen de bouw miljarden euro’s opleveren, is de belofte. Maar niet elke woningcorporatie of bouwer gelooft erin.

Het idee lijkt geniaal. Renoveer miljoenen oude huizen zodanig dat de energierekening over een jaar gemeten op 0 euro uitkomt. De bewoners houden dezelfde woonlasten als vóór de renovatie en krijgen er vernieuwde, comfortabele woningen voor terug.

Een win-win-win-win-verliessituatie. Corporaties kunnen hun duurzaamheidsdoelstellingen handen en voeten geven; de overheid maakt goede sier als ze nul-op-de-meter ondersteunt. En de bouw veert op. Miljarden euro’s die normaal gesproken naar de energiebedrijven vloeien, stromen straks naar de bouw. Alleen de energiebedrijven blijven beteuterd achter.

Te mooi om waar te zijn? Voorlopig wel. Een kleine drie jaar na het uitspreken van de ambitie om 111.000 naoorlogse corporatiewoningen nul-op-de-meter te maken rinkelt de kassa nog niet voor de bouw. Er zijn alleen nog proefprojecten, en de wetgeving die ervoor moet zorgen dat corporaties een energieprestatievergoeding mogen vragen voor nul-op-de-meterwoningen, is nog niet rond.

Met veel bravoure werden in juni 2013 nul-op-de-meterrenovaties door De Stroomversnelling als dé oplossing voor de verduurzamingsopgave van woningcorporaties gepresenteerd. De ambitie: 111.000 woningen onder handen nemen. De eerste jaren zouden de bouwers nog verlies draaien, maar als de renovatiefabrieken eenmaal op gang waren gekomen, zou de omzetmachine voor bouwers rinkelen.

Begin 2016, een kleine drie jaar na de lancering, zijn er in proefprojecten vierhonderd renovaties verricht, terwijl het doel was om eind 2014 al duizend proefwoningen klaar te hebben. Eind 2016 zouden er 10.000 moeten staan. Ook dat zit er niet in. “Ik heb het gewoon onderschat”, zegt Leen van Dijke, voorzitter van De Stroomversnelling. De huurwetgeving is volgens hem ingewikkelder dan gedacht.

Toch houdt de ambitie van 111.000 renovaties in 2020 stand. Zo’n achtduizend woningen zijn volgens Van Dijke al aangewezen door de twintig deelnemende corporaties. Daarvan kunnen er duizend in 2016 en begin 2017 onder handen worden genomen.

Voor de echte uitrol willen corporaties pas de portemonnee trekken als de wet, die corporaties moet toestaan de energierekening om te ruilen voor een energieprestatievergoeding, rond is. De Tweede Kamer is inmiddels akkoord, in het voorjaar stemt de Eerste Kamer, zes weken erna volgt publicatie in het Staatsblad. Na de zomer kan volgens Van Dijke dan de uitrol beginnen. “De bouwers zitten nu op hun handen.”

De vertraging heeft ook voordelen. De groep bouwers en corporaties die zich aansluit bij De Stroomversnelling groeit gestaag. Het aantal corporaties is gegroeid van zes naar twintig. Bouwers BAM, Ballast Nedam, Dura Vermeer en VolkerWessels hebben gezelschap gekregen van onder andere Dijkstra Draisma, Geveke, Heijmans en TBI, dat zich tot voor kort vooral profileerde met het minder ambitieuze Beter-op-de-meter (80 procent energiebesparing). Aan de zijlijn zijn veel andere bouwers driftig aan het experimenteren met nul-op-de-meterconcepten, maar ze houden hun kaarten nog even tegen de borst.

Veel corporaties zijn nog terughoudend. Een groeiende groep begint echter enthousiast te raken.

Groeiende interesse

Bij kleine en middelgrote woningcorporaties groeit de interesse, ziet Corry Keulen, directeur-bestuurder woningvereniging Nederweert en voorzitter van het MKW-platform voor kleine en middelgrote corporaties. Als in de loop van dit jaar de wet rond de energieprestatievergoeding rond is, zullen er volgens haar zeker corporaties plannen maken.

Bert Wijbenga van Nieuwenhuizen, directeur-bestuurder van de Rotterdamse corporatie Woonbron en voorzitter van de Groene Huisvesters, dat zich richt op verduurzaming van de bestaande woningvoorraad, waarschuwt echter voor te veel optimisme. “Dé oplossing voor de verduurzaming van de woningvoorraad is nul-op-de-meter niet. Het is een geweldige innovatie, maar 80 tot 90 procent van de bestaande woningvoorraad is er niet geschikt voor”, stelt hij. Belangrijkste reden: in de gestapelde bouw in de steden is de energierekening te laag om rendabel te investeren. “Hoe lager de oorspronkelijke energierekening, hoe lager de energieprestatievergoeding die je kunt vragen van de bewoner. En dus hoe lager de investering die je kunt doen”, redeneert hij. “Dat reken je als corporatie niet rond.”

Maar volgens Jeroen Heijdra, directeur bij TBI-onderneming ERA Contour, is een nul-op-de-meterrenovatie voor appartementen goedkoper dan bij grondgebonden woningen. “Voor portiekflats is dat een investering van gemiddeld 45.000 euro per woning.”

Nul-op-de-meter is sowieso makkelijker te financieren dan label B-renovaties, probeert Van Dijke twijfelende corporaties aan het verstand te brengen. De kasstromen zijn gunstiger vanwege de energieprestatievergoeding die je kunt vragen. De initiële investering is wel hoger. Corporaties denken volgens Van Dijke ten onrechte dat ze daardoor minder woningen kunnen renoveren.

Borgingsplafond

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is bereid voor nul-op-de-meterrenovaties het zogeheten borgingsplafond te verhogen, wetende dat er gunstigere kasstromen tegenover staan. Maar het loopt niet storm, laat WSW weten. Nog geen enkele corporatie heeft dit verzoek gedaan.

De voorzichtigheid bij corporaties is geen onwil, is de indruk van Leo te Bogt, directeur van Klaassen Groep Dinxperlo, en voorzitter van Bouwend Nederland Achterhoek-De Liemers. “Corporaties hikken aan tegen het terugverdieneffect. En is het wel verstandig zo fors te investeren in gehorige woningen met verouderde plattegronden?”

Ook zijn er twijfels over de maximale energieprestatievergoeding die je kunt vragen. “Als je maar 70 a 80 euro per maand vergoeding kan vragen, duurt het wel even voordat je 70.000 euro terugverdiend hebt.”

De terughoudendheid bij corporaties zorgt ervoor dat het moeilijk is voor Klaassen om nul-op-de-meterrenovaties binnen te halen. “Het is de kip en het ei. Ga je zelf een markt creëren of gebeurt dat door opdrachtgevers? Veel bouwers zijn aan het kijken, maar het is nog te vroeg om ongebreideld te gaan investeren. We zijn bij Klaassen niet tegen innoveren, maar er moet wel een markt zijn, of ontstaan.”

V eel corporaties dubben nog over nul-op-de-meter, ziet ook Biense Dijkstra, directeur van Dijkstra Draisma Bouwgroep, dat bezig is met honderd nom-renovaties. Wat volgens hem niet helpt is dat sommige corporaties denken dat de bouw goud geld gaat verdienen aan nul-op-de-meter. “Terwijl nul-op-de-meter nog heel spannend voor ons is; label B is juist business as usual en rendabeler.”

De Friese bouwer wil de corporaties echter niets opdringen. Daarvoor zijn ze te divers. “Je hebt twee werelden. De ene met het oude gedachtegoed, en de andere met de nieuwe werkelijkheid. Die nieuwe markt willen we graag bedienen. Maar we hebben geen cirkeltje boven ons hoofd, we zijn geen heilige. Label B is ook goed. Werk is werk.”

Geld verdienen met nul-op-de-meter

Hoe verdient een bouwbedrijf aannul-op-de-meterrenovaties? De grootte van de woning bepaalt het budget dat de bouwer krijgt van een corporatie. Een kleinere woning betekent minder budget. Het budget is gekoppeld aan de energieprestatievergoeding (epv) die corporaties aan huurders mogen vragen na een nom-renovatie. De maximale energieprestatievergoeding is 1,40 euro per vierkante meter per maand. Voor een woning van 80 vierkante meter is dat 112 euro. Het uitgangspunt bij nom is dat de woonlasten na renovatie gelijk zijn. Voor bouwbedrijven zijn de budgetten op basis van de epv krap. Rendabel zijn de nom-renovaties voor bouwers nog steeds niet, weet Leen van Dijke van De Stroomversnelling. De afgelopen jaren moesten de bouwers “veel geld meenemen. Nu zitten ze rond het budget vancorporaties.”

Nuchtere rekensom

Bert Moormann, directeur-bestuurder van woningcorporatie Domesta uit Emmen, vindt nul-op-de-meter een “fantastische innovatie voor de bouw”. Toch kiest de corporatie voor renovatie naar label B en soms naar label A. “We hebben duurzaamheid hoog in het vaandel, maar we kiezen voor betaalbaarheid. Van onze huurders heeft een derde werk”, aldus Moormann. Huurders krijgen bij Domesta geen huurverhoging na renovatie. Moormann heeft zijn bedenkingen bij nul-op-de-meterrenovaties. “Hoeveel geld wil je steken in een woning van veertig jaar?”